تملك غير المصريين للعقارات المبنية والاراضى الفضاء
تملك غير المصريين للعقارات المبنية والاراضى الفضاء 2024
ويقصد بالأسرة الأزواج والأبناء القصر.
2 – ألا تزيد مساحة كل عقار من تملك غير المصريين للعقارات على أربعة آلاف متر مربع .
3 – ألا يكون تملك غير المصريين للعقارات من العقارات المعتبرة أثرا فى تطبيق أحكام قانون حماية الآثار .
*حظر تملك غير المصريين للعقارات – كأصـل عـام – يشمل التملك أيـا كـان سببه عدا الميراث:-
تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء بعد أن حظر في مادته الأولى اكتساب ملكية العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية على غير المصريين سواء أكانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين أيـا كـان سببه عدا الميراث،،،،
استثنى من هذا الحظرأن تكون ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو لسكنى رئيس البعثـة بـشرط المعاملة بالمثل، أو كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية، وكذلك الحالات التي يوافـق عليها مجلس الوزراء والتي تتوافر فيها شروط معينة،
وللنيابة العامـة طلب الحكم بهذا البطلان، وأوجب على المحكمة أن تقضى بـه مـن تلقاء نفسها، ومما مفاده أن المشرع حظر تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ،
كما حظر كل تصرف – ولو كان في صورة بيع عرفي أو أى سبب آخر عدا الميراث من شأنه أن يؤدى إلى نقل تلك الملكية إليهم بالمخالفة لأحكـام هـذا القانون واعتبره باطلا بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام استجابة منه لمنطق الأمـور الـذي يقتضى تكون الغاية ممنوعة أن تكون لكل وسيلة تساهم في تحقيقها هي الأخرى ممنوعة.
*بطلان التصرف يقتضى بطلان حوالة الحق المتضمنة له :-
* وجوب تحقيق الدفاع القائم على أن الزوجة المصرية كانت للزوج اسما مستعاراً في تعاقده لشراء العقار:-
وكان الحكم المطعون فيه جعل عمدته في قضائه أن المستندات المقدمة من الطاعن الدالة على إرساله إلى المطعون ضدها الأولى مبالغ نقدية لا تقطع في أنها انفقت في عمليـة شراء العقار وأن إرساله هذه الأموال إليها باعتبارها زوجة له أراد به أن يؤمن مستقبلها وبالتالي يكون تعاقدها باسمها لحسابها لا بصفتها وكيله ورتب على ذلك أنه لا محل لإثبات الوكالة المستترة وكان هذا القول من الحكم لا يواجه دعوى الطاعن ولا يحسم القـول في شأن ما يدعيه فإن في قعوده عن تمحيص دفاع الطاعن رغم جوهريته ما يصمه بالخطأ في تطبيق القانون علاوة على القصور في التسبيب.
*شرط صحة التصرفات أن تكون متعلقة بذات التصرف ويستوى أن يكون التصرف واردا على أرض فضاء أو عقار مبنى:
– إذ كان القانون 81 بعد أن نص في مادته الأولى على حظر تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث، و على بطلان التصرفات التي تتم بالمخالفة لأحكامـه نـص في المادة الخامسة على أن تبقى التصرفات التي تم شهرها قبل العمل بهذا القانون صحيحة ومنتجة لآثارها القانونية،
أما التصرفات التي لم يتم شهرها قبل العمل بهذا القانون فلا يعتد بها ولا يجوز شهرها إلا إذا صحة تعاقد أمام القضاء، كانت قدمت بشأنها طلبات شهر إلى مأموريات الشهر العقارى أو أقيمـت عنـهـا دعـاوى أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة ،
ومفادها أن الأصل في حكم هذا القانون هـو عـدم الاعتـداد بالتصرفات الصادرة لغير المصريين عن العقارات المبنية والأراضي الفضاء، والتي لم يكن قد تم شهرها قبل العمل بأحكامه، وأن الاستثناء هو الاعتداد بهذه التصرفات إذا مـا تـوافرت بشأنها إحدى الحالات الثلاث الواردة على سبيل الحصر،
وهي تقتضى للاعتداد بالتصرف أن تكون متعلقة به بذاته وسابقة على يستوى في ذلك أن يكون التصرف واردا على أرض فضاء أو عقـار مبنى إذ جاء النص عاما شاملا كافة التصرفات وليس فيه ما يفيد قصر الحالة الثالثة على الأراضى الفضاء مما لا محل معه لتخصيصه، أو تقييده باستهداء الحكمة منه.
– القانون رقم 81 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، حظر في مادته الأولى على تملك غير المصريين للعقارات بأي سبب عدا الميراث، ورتب في مادته الرابعة البطلان جزاء كـل تـصرف يـتم بالمخالفة لأحكامه ومنع شهره، وأجاز لكل ذي شأن وللنيابة العامـة طلب الحكـم بهـذا البطلان وأوجب على المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها،
ثم أبقى في الفقرة الثانيـة مـن المـادة الخامسة منه على التصرفات التي لم يتم شهرها قبل العمل بأحكام هذا القانون إذا كانت قدمت بشأنها طلبات شهر، أو أقيمت عنها دعوى صحة تعاقد أو استخرج بشأنها ترخيص بناء، وكانت هذه النصوص قاطعة الدلالة على أن المراد منها هو حظر تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء،
وأن التصرف غير المشهر يعتبر أنه أبرم بعد العمل بالقانون المشار إليه، وتقضى المحكمة ببطلانه من تلقاء نفسها طالما أنه لم يقدم بشأنه طلب إلى مأمورية الشهر العقارى، أو أقيمت عنه دعوى صحة تعاقد أو استخرج بشأنه ترخيص بناء كل ذلك على النحو المبين بيان حصر،
لما كان ذلك وكان البين من ملف الطعن أنه ليس في الأوراق ما يفيد أن تصر في النزاع قد تم شهرهما قبل العمل بالقانون أو توافر في أي منهما من الحالات الواردة على سبيل الحصر للاعتداد به،
أو ما يفيد موافقة مجلس الوزراء، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى بطلان التصرف فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ولا يعيبه الالتفات عن مستندات الطاعن المبينة بسبب النعى أو طلبه الإحالة إلى التحقيق لإثبات أن التصرف موضوع الدعوى انعقد قبل العمل بالقانون رقم 81 طالما أن ذلك غير منتج في الدعوى، ومن ثم فإن النعى عليه بهذا السبب يكون على غير أساس.
*المقصود بتراخيص البناء المشار إليهـا بـالنص تلك التـي صـدرت باسـم ولحساب الأجنبـي بـشأن العقار المتصرف فيـه دون تلك الصادرة باسـم ولحساب المتصرف:
– تنظيم تملـك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء أن المشرع إذ حظر على الأجنبى سـواء كـان شخصاً طبيعياً أو اعتباريا – تملك العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في الجمهورية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث،
وقضى ببطلان أي تصرف يصدر إليه بالمخالفة لأحكام القانون المذكور بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام، استثنى من ذلك التصرفات التي تم شهرها وتلك التي قدمت بشأنها طلبات شهر إلى استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة قبل هذا التاريخ، والمقصود بهذه مأموريات الشهر العقارى،
وأقيمت عنهـا دعـاوى صحة تعاقد، أو التراخيص تلك التي صدرت باسم ولحساب الأجنبي بشأن العقار المتصرف إليـه فيـه دون تلك الصادرة باسم ولحساب المتصرف.
*العقود غير الصورية التي أبرمت قبـل صـدور القانون بقاؤها صحيحة ومرتبة لآثارها:
– قد حظر بخصوص تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في مصر أيا كان سبب اكتسابها عدا الميراث، إلا أنه أورد في المادة الثانية بعـض استثناءات من الحظر المشار إليه، ومن بينها الحالات التي يوافق عليها مجلس الوزراء،
وقد واجـه الشارع من القانون حكم التصرفات التي تم شهرها قبـل العمـل به، فاعتبرهـا صحيحة منتجة لآثارها، أما التصرفات التي لم يتم شهرها فقد نص على عدم الاعتداد بهـا وعـدم جواز شهرها، إلا إذا كانت قد قدمت بشأنها طلبات شهر إلى المأموريات المختصة، أقيمت عنها دعاوى تعاقد أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة ،،،
وكان هذا الجزاء يتباين في طبيعته القانونية، وفي نطاق سريانه عن جزاء البطلان الذي أوقعه الشارع بمقتضى المادة الرابعة من القانون على كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكامه، أو كان قد تم بقصد التحايل على أحكامه محمولا على صوريته، ومن ثم فإن مفاد ذلك أن التصرفات التي أبرمت قبل صدور القانون ولم يلحقهـا عوار الصورية تكون قد نشأت – في الأصل – صحيحة ،،،
وتظـل كـذلك بعـد بـدء العمل بالقانون متى وافق مجلس الوزراء على استثناء المتصرف إليـه مـن حظر التملك، فإن لم تلحقها الموافقة المشار إليها فإنه لا يعتد بها ولا يجوز شهرها وتبقى العين على ملك المتصرف، ومن ثم فإن هذه التصرفات تتأبى على فكرة البطلان المطلق الذي ترد أسبابه – يحول دون انعقاده ووجوده منذ نشأته،
لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن العقد أبرم من حيث الموضوع – إلى فقدان العقد لركن من أركانه في حكم الواقع وحكـم القـانون ،
وكان الطاعن قد اعتصم في مرافعه أمام محكمة الموضوع باتخاذه إجراءات طلب الموافقة من مجلس الوزراء على استثنائه من حظر التملك وهو دفاع جوهرى أبت المحكمة بحثه وتمحيص أثـره محمولا على ما انتهت إليه خطأ من بطلان العقد منذ نشأته، فإن الحكم يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه .
*عدم الاعتداد بالتصرفات التي لم يتم شهرها قبل العمل بالقانون والعبرة بجنسية المتصرف إليه وقت التعاقد:
– المقرر في قضاء هذه المحكمة أن القانون رقم 81 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء بعد أن نص على حظر تملك غير المصريين للعقارات وعلى بطلان التصرفات التي تتم بالمخالفة لأحكامه وعلى أن تبقى التصرفات التي تم شهرها قبل العمل به صحيحة ومنتجة لآثارها أما التصرفات التي لم يتم شهرها فلا يعتد بها ،،،
ولا يجوز شهرها إلا إذا كانت قد قدمت بشأنها طلبات شهر إلى المأمورية المختصة أو أقيمت عنها دعاوى صحة تعاقد أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة .
مما مفاده أن الأصل في حكم هذا القانون هو عدم الاعتداد بالتصرفات الصادرة ل تملك غير المصريين للعقارات سالفة البيان ولم يكن قد تم شهرها قبـل العمـل بأحكامه أما التصرفات التي عقدها المتمتعون بالجنسية المصرية فلا يلحقهـا هـذا الحظر وتظل سارية بما ترتبه من حقوق والتزامات أي أن العبرة بجنسية المتصرف إليـه وقـت التعاقد،
فإن كان أجنبيا سرت عليه أحكام القانون سالف البيان. لما كان ذلك، وكان البين العقد المؤرخ من مدونات الحكم المطعون فيه أنه قد اقام قضاءه بعدم سريان الحظـر الـوارد بالقانون على زوجة المطعون ضده الثاني على سند من أنها كانت مصرية وقت إبـرام مع المطعون ضده الأول وأن هذا العقد وإن لم يكن من الملكية إليها لعدم تسجيله إلا أنه يرتب لها حقوقا شخصية قبل المتعاقد معها المطعون ضده الأول ،،،
و يجوز أن يكون محلا لحوالة الحق عملا فإنه يكون قد شأنه نقـل التزم صحيح القانون ولا يعيبه ما تردى إليه من تقريرات قانونية زائدة .
إذ لم يكن لازما لقضاء الحكم ويضحى النعي على الحكـم المطعون فيه بسبب الطعن على غير أساس.
*القرارات الجديدة ل تملك غير المصريين للعقارات ومنحهم الاقامة:
أصدر الدكتور مصطفى مدبولي، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة في بيان له عن تملك غير المصريين للعقارات عن طريق تطبيق قرار بمنح الأجانب إقامة لغير السياحة بشكل مؤقت في مصر لمن يمتلك عقار أو أكثر داخل مصر.
وأعلنت الحكومة أن الهدف من تيسير الإجراءات التنفيذية لمنح الإقامة للأجانب هو:
انتعاش قطاع التطوير العقاري في مصر بترويجه في الخارج و تملك غير المصريين للعقارات .
توفير دخل إلى مصر بالعملة الصعبة. عن طريق تملك غير المصريين للعقارات
تحقيق مبيعات تتراوح من 2 و3 مليارات دولار سنوياً. عن طريق تملك غير المصريين للعقارات
تشجيع تصدير العقار المصري. وتصدير العقار هو إنتاج عقارات من وحدات سكنية وفيلات وبيعها في بلاد أخري لغير المقيمين في الدولة سواء من الأجانب أو المصريين مقابل سداد قيمته بالعملة الصعبة.
ما هي بنود منح الإقامة للأجانب مقابل تملك غير المصريين للعقارات والوحدات سكنية في مصر؟
يجوز إصدار ترخيص للأجانب بالإقامة في مصر لغير السياحة بقرار من وزارة الداخلية عن طريق تملك غير المصريين للعقارات كالآتي:
إقامة لمدة 5 سنوات قابلة للتجديد لمن يمتلك عقار أو أكثر بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار.
إقامة لمدة 3 سنوات قابلة للتجديد لمن يمتلك عقار أو أكثر بقيمة لا تقل عن 200,000 دولار.
*ما هي شروط منح الإقامة للأجانب مقابل تملك غير المصريين للعقارات والوحدات سكنية؟
1) بالنسبة للوحدات السكنية منتهية الإنشاء: تمنح الإقامة طبقاً لقرار وزير الداخلية.
2) بالنسبة للوحدات السكنية تحت الإنشاء، يشترط الآتي:
- سداد قيمة الوحدة بالكامل.
- سداد مقدم بقيمة 100,000 دولار أمريكي أو 40% من ثمن الوحدة.
- تقديم عقد ابتدائي بين المشتري الأجنبي والمالك مختومة من هيئة التنمية السياحية – هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة – المحافظات.
- تقديم خطاب من الجهة صاحبة الولاية.
- تقديم بيان بأن الوحدة تحت الإنشاء موضحاً موعد الإستلام.
- لا يزيد موعد الإستلام عن 4 سنوات.
- تقديم خطاب من بنك المالك ببيان تحويل المبلغ من الخارج.
- تقديم خطاب من بنك المشتري ببيان بمبلغ التحويل بالدولار والمقابل له بالجنيه المصري لغرض شراء الوحدة السكنية الموضحة في العقد الإبتدائي.
- يتم تحديد مدة الإقامة من إدارة الجوازات بناءاً على مبلغ التحويل.
- يتم إعداد نموذج موحد يتضمن (عنوان العقار – رقم العقار – اسم المالك – الجنسية) وتسليمه لمصلحة الجوازات والهجرة.
- يتم عمل 3 نماذج موحدة للإجراءات (من البنوك لإدارة الجوازات – من جهة الولاية لإدارة الجوازات – من المالك لإدارة الجوازات حين تجديد الإقامة).
#محامي
#المستشار_عمرو_زيدان
#مؤسسه_تاج_الدين_للاستشارات_القانونيه
#مستشار_قانوني
#استشارات_قانونيه
#مستشارك_القانوني
#اشهر_محامي_في_مصر
#محامي_متخصص_في_شئون_الاجانب
#محامي_اقامات_الاجانب_في_مصر
#محامي_استثمار_الاجانب_في_مصر
تعليقات
إرسال تعليق