تسجيل شقة في عقار غير مسجل خطوات وطرق التسجيل بالتفصيل
تسجيل شقة في عقار غير مسجل
في ظل التغيرات المتسارعة التي يشهدها سوق العقارات في مصر، تبرز العديد من التحديات القانونية التي تواجه المواطنين عند اتخاذ قرار شراء وحدة سكنية، ويأتي على رأس هذه التحديات مسألة تسجيل شقة في عقار غير مسجل، والتي أصبحت من أبرز القضايا المثارة داخل مكاتب الشهر العقاري والمحاكم العقارية.
إن تسجيل شقة في عقار غير مسجل لا يعد مجرد إجراء روتيني أو خطوة شكلية، بل هو الضمان الحقيقي للحماية القانونية الكاملة للمشتري، والوسيلة الوحيدة لتثبيت الملكية بشكل لا يُنازع عليه.
وعلى الرغم من أن القانون المصري قد وضع إطارًا قانونيًا واضحًا ينظم عملية تسجيل العقارات، فإن تسجيل شقة في عقار غير مسجل يظل محل جدل بين الجهات التنفيذية والمواطنين، نظرًا لصعوبة استيفاء بعض الشروط، أو غياب تسلسل الملكية، أو حتى عدم اكتمال أوراق الترخيص الخاصة بالعقار الأصلي.
ولهذا، فإن البحث في موضوع تسجيل شقة في عقار غير مسجل يتطلب فهمًا دقيقًا لمفاهيم الملكية، وشروط التسجيل، وخطوات تقديم الطلب، والمشكلات المحتملة التي قد تواجه المشتري خلال تلك العملية.
من المهم أن يدرك المشتري أن تسجيل شقة في عقار غير مسجل قد يؤدي إلى صعوبات متعددة ما لم يتم التعامل معه بخطوات قانونية مدروسة، تبدأ أولًا بتحديد الوضع القانوني للعقار، مرورًا بإجراءات صحة توقيع أو دعاوى إثبات الملكية أو حتى اللجوء لإجراءات الحيازة الطويلة.
كل ذلك يجب أن يتم ضمن إطار زمني وقانوني محدد حتى لا تضيع الحقوق أو تدخل الملكية في دائرة النزاع.
ومن واقع تجارب كثير من المواطنين، فإن تسجيل شقة في عقار غير مسجل غالبًا ما يصطدم بعقبات قانونية تتعلق إما بعدم وجود ترخيص للبناء، أو عدم شهر العقار في الأساس من قبل المالك الأصلي، مما يدفع المشتري إلى اتخاذ إجراءات بديلة مثل دعاوى صحة ونفاذ أو الحيازة الطويلة المكسبة للملكية.
ورغم أن تلك الإجراءات تُعد حلولًا قانونية معترف بها، إلا أن تسجيل شقة في عقار غير مسجل عبرها يظل رهينًا بسرعة الفصل القضائي وتوافر المستندات التي تدعم موقف المشتري.
ولأن تسجيل شقة في عقار غير مسجل يعد أحد أبرز الإشكاليات التي يعاني منها قطاع العقارات في مصر، فقد تدخل المشرّع أكثر من مرة لضبط آليات التسجيل، وإصدار قوانين تساعد على توثيق الملكية، سواء من خلال قانون الشهر العقاري الجديد أو التعديلات الأخيرة التي طرأت على القوانين المنظمة للتسجيل.
غير أن الواقع العملي يثبت أن تسجيل شقة في عقار غير مسجل لا يزال مرهونًا بتعاون عدة جهات، مثل المحافظة، الحي، جهاز التنظيم والإدارة، ومكتب الشهر العقاري، وهو ما يجعل المسألة أكثر تعقيدًا.
هل يجوز تسجيل شقة في عقار غير مسجل ؟
نعم، يجوز تسجيل شقة في عقار غير مسجل، ولكن ذلك يكون بشروط وإجراءات قانونية خاصة تختلف عن التسجيل المعتاد للعقارات المسجلة.
حيث إن الأصل أن العقار يجب أن يكون مسجلًا في الشهر العقاري حتى يمكن تسجيل أي جزء منه، لكن في حالة عدم تسجيل العقار، يمكن اتباع طرق قانونية بديلة لتسجيل الشقة، أبرزها:
أولًا: دعوى صحة ونفاذ العقد
- يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع أمام المحكمة.
- هذه الدعوى تهدف إلى الحصول على حكم قضائي يُثبت صحة البيع وينفذه أمام الشهر العقاري.
- بعد صدور الحكم يمكن شهره ومن ثم اتخاذ إجراءات تسجيل الشقة.
ثانيًا: دعوى إثبات ملكية أو حيازة
إذا تعذر وجود عقد رسمي أو تسلسل ملكية واضح، يمكن اللجوء إلى دعوى إثبات ملكية بناءً على الحيازة الفعلية.
يجب إثبات الحيازة لمدة لا تقل عن خمس سنوات بشروط معينة حتى يمكن استخدامها في التسجيل.
ثالثا: قانون الشهر العقاري الجديد (إن وُجد ساريًا)
بعض التعديلات التشريعية قد تتيح للمواطن تسجيل شقة في عقار غير مسجل بناءً على حيازة قانونية مستقرة ووثائق إثبات ملكية عرفية موثقة أو حكم قضائي نهائي.
شروط مهمة:
- وجود عقد بيع موثق أو عقد عرفي مؤيد بمستندات قوية.
- إثبات الحيازة أو دفع الثمن.
- عدم وجود نزاعات قضائية على العقار.
- موافقة الجهات الإدارية في حالة وجود مخالفات بناء.
الملخص:
يجوز تسجيل شقة في عقار غير مسجل بشرط اتباع المسار القضائي الصحيح (دعوى صحة ونفاذ أو إثبات ملكية)، أو تسوية وضع العقار ككل إن أمكن، مع استيفاء المستندات والشروط القانونية اللازمة.
كيف يمكن تسجيل شقة في عقار غير مسجل ؟
تسجيل شقة في عقار غير مسجل من أكثر المواضيع تعقيدًا في الواقع العملي، ولكنه ممكن قانونًا باتباع طرق محددة يتيحها القانون المصري، إما عن طريق القضاء أو من خلال بعض التيسيرات الإدارية الجديدة.
إليك تفصيلًا شاملًا يوضح كيف يمكن تسجيل شقة في عقار غير مسجل خطوة بخطوة:
أولًا: تحديد وضع العقار من الناحية القانونية
قبل أي إجراء، يجب فحص حالة العقار بالكامل:
- هل العقار صادر له رخصة بناء؟
- هل هناك عقود سابقة موثقة أو عرفية؟
- هل العقار مبني على أرض زراعية أو مخالفة؟
- هل هناك تسلسل ملكية أم لا؟
- إذا لم يكن العقار مسجلًا في الشهر العقاري ولا يوجد تسلسل ملكية واضح، فيجب اتخاذ خطوات بديلة.
ثانيًا: سُبل تسجيل الشقة في عقار غير مسجل
١. رفع دعوى صحة ونفاذ
- هذه الدعوى تُرفع أمام محكمة مدنية وتطلب فيها الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع.
- تُستخدم عندما يكون معك عقد بيع عرفي ولم يتم تسجيله.
- بعد صدور الحكم يمكن شهره في الشهر العقاري وتسجيل الشقة.
٢. دعوى إثبات ملكية بسبب الحيازة
تُستخدم إذا كنت تحوز الشقة لأكثر من خمس سنوات متتالية وهادئة وبنية التملك.
تنطبق خاصة في حالة عدم وجود عقود أو أوراق تثبت التسلسل.
٣. إثبات الملكية بالمستندات الإدارية
إذا كان العقار مقامًا على أرض بتخصيص رسمي أو تمليك من الدولة (مثل الإسكان الاجتماعي أو التعاوني)، يمكن إثبات الملكية بأوراق التخصيص وسداد الأقساط والضرائب، ثم تقديم طلب تسجيل.
ثالثًا: إجراءات التسجيل بعد صدور حكم المحكمة
بعد صدور حكم نهائي في أي من الدعاوى السابقة:
- الحصول على الصيغة التنفيذية للحكم.
- التوجه إلى مكتب الشهر العقاري المختص.
- تقديم طلب تسجيل مرفقًا بالمستندات الآتية:
- أصل الحكم النهائي.
- خريطة مساحية أو كشف تحديد مساحي من هيئة المساحة.
- بطاقة الرقم القومي.
- إيصال سداد رسوم التسجيل.
- إثبات دفع الضرائب العقارية أو الحيازة.
رابعًا: الحالة الخاصة بالقانون الجديد
وفقًا لقانون الشهر العقاري الجديد وتعليماته التنفيذية:
يمكن للمواطن تسجيل العقار أو الشقة من خلال طلب إداري دون اللجوء للمحكمة، بشرط أن تكون معه أوراق الملكية حتى وإن كانت عرفية، بالإضافة إلى إثبات الحيازة خمس سنوات دون نزاع.
وفي هذه الحالة، يُمنح المواطن رقم تسجيل مؤقت ثم نهائي بعد الفحص والمعاينة.
خامسًا: ملاحظات هامة
- لا يمكن تسجيل شقة في عقار غير مرخص أو مخالف دون تقنين وضع العقار أولًا.
- إذا كان العقار مبنيًا على أرض زراعية أو بدون ترخيص، فيجب التصالح مع الحي أولًا.
- لا يُعتمد على صحة توقيع كإثبات ملكية نهائية، وإنما هو وسيلة لإثبات وجود العقد فقط.
الملخص
تسجيل شقة في عقار غير مسجل يتم غالبًا عن طريق:
- دعوى صحة ونفاذ.
- أو دعوى إثبات ملكية بحيازة قانونية.
- أو استيفاء إجراءات التسجيل وفقًا للقانون الجديد بعد إثبات الحيازة وسلامة المستندات.
اجراءات تسجيل شقة في عقار غير مسجل ؟
أولًا: تحديد حالة العقار قانونيًا
قبل بدء الإجراءات، يجب معرفة وضع العقار:
- هل له رخصة بناء؟
- هل مبني على أرض زراعية أو مخالفة؟
- هل توجد عقود سابقة موثقة أو عرفية؟
- هل العقار صادر له قرار ملكية أو تخصيص؟
- إذا كان العقار غير مسجل، ولكن يوجد عقد بيع عرفي للشقة، يتم البدء بإحدى الطرق التالية:
ثانيًا: المسار القضائي (إذا لم يكن العقار مسجلًا)
1. رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع
- يقدم المشتري دعوى أمام المحكمة الابتدائية المختصة.
- الدعوى تهدف للحصول على حكم يُثبت البيع ويأمر بتنفيذه.
- يشترط وجود عقد بيع عرفي موقع من البائع والمشتري.
- يجب إعلان البائع بصحيفة الدعوى، وإذا توفى يتم إعلان الورثة.
المستندات المطلوبة:
- أصل عقد البيع.
- صورة بطاقة الرقم القومي.
- كشف تحديد مساحي من هيئة المساحة.
- إيصال مرافق حديث.
النتيجة:
بعد صدور الحكم، يحصل المشتري على الصيغة التنفيذية.
يتم تقديم الحكم إلى الشهر العقاري تمهيدًا للتسجيل.
2. دعوى إثبات ملكية (بناءً على الحيازة)
- تُستخدم إذا لم يوجد عقد أو كان هناك مشاكل في التسلسل.
- يجب إثبات الحيازة المستقرة لمدة 5 سنوات على الأقل.
- تقبل دعوى الحيازة إذا كانت الشقة أو العقار بلا منازعة.
ثالثًا: إجراءات التسجيل بعد الحكم النهائي
بعد الحصول على حكم صحة ونفاذ أو إثبات ملكية:
- الحصول على الصيغة التنفيذية للحكم.
- التوجه إلى الشهر العقاري المختص.
- تقديم طلب تسجيل مرفق بالمستندات:
- الصيغة التنفيذية للحكم.
- كشف تحديد مساحي من هيئة المساحة.
- بطاقة الرقم القومي.
- أصل العقد أو ما يثبت العلاقة القانونية.
- ما يفيد سداد الضريبة العقارية أو إثبات الحيازة.
- سداد الرسوم المقررة (تقديرية حسب المساحة والقيمة).
- فحص الطلب بواسطة موظفي الشهر العقاري.
- صدور قرار التسجيل وإعطاء رقم الشهر.
رابعًا: المسار الإداري (وفقًا لقانون الشهر العقاري الجديد)
إذا توفرت شروط الحيازة لمدة 5 سنوات، يمكن تقديم:
- طلب إداري لتسجيل الشقة دون الحاجة لحكم قضائي.
- تقديم عقد عرفي + إثبات حيازة (فواتير – مرافق – عقود إيجار).
- تقديم كشف تحديد مساحي.
- الحضور إلى مكتب التوثيق وتقديم الطلب.
النتيجة:
- فحص الطلب من حيث الأوراق والملكية.
- المعاينة الميدانية من هيئة المساحة.
- منح رقم تسجيل مؤقت ثم إصدار شهادة الشهر.
ملاحظات هامة:
- لا يجوز تسجيل الشقة نهائيًا إذا كان العقار مخالفًا وغير صادر له ترخيص، إلا بعد التصالح مع الحي أو المحافظة.
- لا يُعتد بدعوى صحة التوقيع في التسجيل، لأنها لا تثبت الملكية.
- إذا كان هناك نزاع قضائي على العقار، يُمنع التسجيل لحين الفصل فيه.
- يجب أن تكون المساحة المذكورة مطابقة للواقع، وإلا يُرفض الطلب.
الملخص
- إجراءات تسجيل شقة في عقار غير مسجل تمر بثلاث مراحل أساسية:
- تحديد الموقف القانوني للعقار.
- اللجوء للمحكمة بدعوى صحة ونفاذ أو إثبات ملكية.
- تقديم الحكم أو الأوراق لمكتب الشهر العقاري لإتمام التسجيل.
لإنهاء الإجراءات بسرعة وبدون تعقيد، يفضل التوجه إلى مكتب المستشار عمرو زيدان المتخصص في التسجيل العقاري
لا تتردد في التواصل مع مكتب الاستاذ / عمرو زيدان المحامى
مؤسس مؤسسه تاج الدين للاستشارات القانونيه علي الرقم التالي :
ماهي شروط تسجيل الشقة في الشهر العقاري ؟
- عقد بيع نهائي أو حكم قضائي بصحة ونفاذ العقد.
- رخصة بناء للعقار أو تصالح إذا كان مخالفًا.
- كشف تحديد مساحي معتمد من هيئة المساحة.
- سداد الضرائب العقارية أو إثبات الحيازة.
- عدم وجود نزاع قضائي على العقار أو الشقة.
- بطاقة الرقم القومي وصورة منها.
- سداد رسوم التسجيل المقررة قانونًا.
تسجيل العقارات القديمة
تسجيل العقارات القديمة يتم بإحدى الطريقتين:
- إذا كانت مسجلة من قبل: يسجل مباشرة بعقد بيع جديد في الشهر العقاري.
- إذا لم تسجل من قبل: يجب رفع دعوى صحة ونفاذ أو إثبات ملكية بالحيازة، ثم استخدام الحكم في إجراءات التسجيل.
ويشترط وجود:
- عقد بيع عرفي أو أوراق ملكية قديمة
- كشف تحديد مساحي
- رخصة بناء أو تصالح
- سداد الضرائب العقارية
- عدم وجود نزاع على الملكية
يمكنكم متابعتنا علي
https://sites.google.com/view/amrzedan
لمزيد من المعلومات عن القانون المدني
https://zedanamr.blogspot.com/p/blog-page_29.html
#محامي
#المستشار_عمرو_زيدان
#مؤسسه_تاج_الدين_للاستشارات_القانونيه
#مستشار_قانوني
#استشارات_قانونيه
#مستشارك_القانوني
#اشهر_محامي_في_مصر
#تسجيل_شقه_في_عقار_غير_مسجل
#الشهر_العقاري
#خطوات_التسجيل
