شروط دعوى فسخ عقد البيع في القانون المصري

 

شروط دعوى فسخ عقد البيع

في عالم المعاملات المدنية، يبرز عقد البيع كواحد من أهم العقود التي تُبرم بين الأفراد، لما له من تأثير مباشر على الملكية ونقل الحقوق. 

ومع كثرة إبرام هذه العقود، تكثر المنازعات المتعلقة بتنفيذ الالتزامات الناشئة عنها، ما يؤدي إلى لجوء أحد الأطراف إلى القضاء للمطالبة بفسخ العقد. 

وهنا يظهر التساؤل الجوهري: ما هي شروط دعوى فسخ عقد البيع؟ ذلك التساؤل الذي بات محط اهتمام المتقاضين والمحامين والقضاة على حد سواء، نظرًا لتعدد الحالات التي تستوجب اللجوء إلى شروط دعوى فسخ عقد البيع، ولضرورة ضبطها قانونًا وفقًا لما قررته نصوص القانون المدني المصري.

إن فهم شروط دعوى فسخ عقد البيع لا يقتصر على الإلمام بأحكام النصوص القانونية فقط، بل يتطلب إدراكًا عمليًا وفهمًا دقيقًا لطبيعة العلاقة التعاقدية، ومدى الإخلال بالالتزامات الجوهرية في العقد. 

فـ شروط دعوى فسخ عقد البيع تختلف باختلاف ما إذا كان الفسخ قضائيًا أو اتفاقيًا، أو إذا كان بسبب إخلال المشتري بالتزامه بسداد الثمن، أو بسبب إخلال البائع بتسليم المبيع بالمواصفات المتفق عليها. 

ومن هنا تتضح أهمية التفرقة الدقيقة بين كل حالة من حالات الفسخ، واستحضار شروط دعوى فسخ عقد البيع المقررة لكل منها.

وتزداد أهمية التعرف على شروط دعوى فسخ عقد البيع عند النظر إلى ما قد يترتب على الفسخ من آثار قانونية، مثل إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد، وحق أحد الطرفين في المطالبة بالتعويض عن الأضرار الناتجة عن الفسخ. 

وبالتالي، فإن أي دعوى تُرفع بشأن فسخ عقد البيع، يجب أن تبنى على أساس قانوني سليم، يستوفي جميع شروط دعوى فسخ عقد البيع التي نص عليها القانون وأقرتها المحاكم.

وفي هذا الإطار، تسعى هذه المقالة إلى تقديم شرح تفصيلي شامل حول شروط دعوى فسخ عقد البيع، من خلال استعراض الجوانب القانونية والعملية لهذه الشروط، وعرض لأهم السوابق القضائية ذات الصلة. 

كما تسعى المقالة إلى توضيح كيف يمكن إثبات توافر شروط دعوى فسخ عقد البيع أمام المحكمة، وكيف تتعامل المحاكم مع حالات الإخلال الجزئي أو الكلي بالالتزامات التعاقدية.

ما هو الفرق بين فسخ العقد والغاء العقد؟

الفرق بين فسخ العقد وإلغاء العقد هو فرق جوهري من حيث التوقيت القانوني والآثار المترتبة على كل منهما. 

إليك الفرق بشكل واضح ومفصل:

أولًا: الفسخ

الفسخ هو إنهاء العقد بعد إبرامه نتيجة إخلال أحد الأطراف بتنفيذ التزاماته، ويترتب عليه عودة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد.

خصائص الفسخ:

1. يتم بسبب إخلال أحد الطرفين (كعدم دفع الثمن أو عدم التسليم).
2. يجوز أن يكون قضائيًا أو اتفاقيًا.
3. يؤدي إلى انحلال العقد بأثر رجعي.
4. يعيد كل طرف لما كان عليه قبل التعاقد (رد المبيع ورد الثمن).

مثال:

بائع لم يُسلم العقار المتفق عليه، فيقوم المشتري برفع دعوى فسخ.

ثانيًا: الإلغاء

الإلغاء هو إنهاء العقد بتراضي الطرفين أو بإرادتهم المنفردة في بعض الحالات، وغالبًا لا يكون بسبب إخلال، بل برغبة أحد الطرفين أو باتفاقهما.

خصائص الإلغاء:

1. يتم بالاتفاق بين الطرفين أو بناءً على نص في القانون.
2. لا يشترط وجود إخلال أو خطأ من أحد الأطراف.
3. يكون أثره من تاريخ الإلغاء وليس بأثر رجعي.
4. لا يعيد الأمور لحالتها قبل العقد (إلا إذا اتفق الطرفان على ذلك).

مثال:

طرفان اتفقا على إنهاء عقد الإيجار قبل مدته، فهذا إلغاء.

الملخص

الفسخ يتم بسبب خطأ، ويعيد الحالة كما كانت.

الإلغاء يتم برغبة، ولا يشترط وجود خطأ.

ما هي شروط فسخ العقد ؟

1. وجود عقد صحيح بين الطرفين
2. إخلال أحد الأطراف بالتزام جوهري
3. أن يكون العقد من العقود الملزمة للطرفين
4. توجيه إنذار قانوني (إلا إذا وُجد شرط فسخ صريح)
5. صدور حكم قضائي بالفسخ أو اتفاق مسبق على الفسخ

هذه هي الشروط الأساسية لفسخ العقد في القانون المصري.

لمعرفة كل مايخص شروط دعوى فسخ عقد البيع

لا تتردد في التواصل مع مكتب الاستاذ / عمرو زيدان المحامى 

مؤسس مؤسسه تاج الدين للاستشارات القانونيه علي الرقم :

📞01093950433

ما هي العقود التي لا تقبل الفسخ ؟

العقود التي لا تقبل الفسخ في القانون المصري هي:

1. العقود غير الملزمة للطرفين
   مثل الهبة والوصية، لأنها لا تترتب عليها التزامات متبادلة، وبالتالي لا محل للفسخ فيها.
2. العقود المنفذة بالكامل
   إذا تم تنفيذ العقد بالكامل من الطرفين، فلا يجوز فسخه لأنه انتهى أثره القانوني.
3. العقود الزمنية بعد انتهاء مدتها
   مثل عقد الإيجار بعد انقضاء مدته، لا يجوز فسخه بل يُعتبر منتهيًا.
4. العقود التي تتضمن شرط عدم الفسخ
   إذا اتفق الطرفان صراحة على عدم جواز الفسخ، فلا يجوز طلبه إلا بموجب شروط محددة أو نص قانوني خاص.
5. عقود الزواج
   لا تُفسخ بل تُنهي بالطلاق أو الفسخ القضائي بشروط خاصة.
6. العقود الإدارية مع الجهات الحكومية
   تخضع لقواعد القانون العام، ولا تُفسخ بإرادة الطرف الآخر بل وفقًا لأحكام القانون الإداري.

فسخ العقد من طرف واحد ؟

فسخ العقد من طرف واحد يجوز فقط إذا:

1. وُجد شرط فسخ صريح في العقد
2. أو أخفق الطرف الآخر في تنفيذ التزام جوهري
3. وتم توجيه إنذار قانوني له دون استجابة

ويُفضل في الغالب الحصول على حكم قضائي لضمان صحة الفسخ.

ما هي حالات فسخ العقد في القانون المدني؟

حالات فسخ العقد في القانون المدني المصري تشمل:

1. الإخلال الجوهري بأحد الالتزامات
   مثل عدم تسليم المبيع أو عدم دفع الثمن.
2. التأخر غير المبرر في تنفيذ العقد
   كالتأخير في تسليم العقار أو تنفيذ خدمة متفق عليها.
3. وجود شرط فسخ صريح بالعقد
   يسمح لأحد الطرفين بفسخ العقد دون اللجوء للمحكمة.
4. استحالة تنفيذ الالتزام
   إذا أصبح تنفيذ العقد مستحيلاً بسبب قوة قاهرة.
5. امتناع أحد الطرفين عن التنفيذ دون مبرر
   مثل رفض تنفيذ العقد بعد الاتفاق دون سبب قانوني.
6. الفسخ القضائي
   بصدور حكم من المحكمة عند إخلال أحد الطرفين بشروط العقد.

هذه هي أبرز الحالات التي يجوز فيها فسخ العقد وفقًا لأحكام القانون المدني.

ما هي أنواع الفسخ ؟

أنواع الفسخ في القانون المدني تنقسم إلى ثلاث أنواع رئيسية:

1. الفسخ الاتفاقي
   يتم بناءً على اتفاق الطرفين مسبقًا داخل العقد على أنه إذا أخل أحدهما بالتزاماته، يحق للطرف الآخر فسخ العقد مباشرة دون اللجوء للمحكمة.
2. الفسخ القضائي
   يتم عن طريق دعوى قضائية يرفعها أحد الأطراف، ويشترط أن يكون هناك إخلال جوهري من الطرف الآخر، ويصدر القاضي حكمًا بفسخ العقد.
3. الفسخ بحكم القانون
   يحدث في حالات خاصة دون حاجة لشرط أو حكم قضائي، مثل:

• استحالة تنفيذ العقد بسبب قوة قاهرة.
• بطلان العقد لعدم توافر أحد أركانه الأساسية.
• كل نوع له شروط وإجراءات تختلف حسب طبيعة العقد وطبيعة الإخلال الحاصل.

ما هو الشرط الفاسخ في العقد ؟

الشرط الفاسخ في العقد هو بند يُدرج ضمن بنود العقد، ينص على أن العقد يُفسخ تلقائيًا إذا أخل أحد الطرفين بالتزاماته دون حاجة إلى تنبيه أو حكم قضائي.

خصائص الشرط الفاسخ:

• يُتفق عليه صراحة بين الطرفين داخل العقد.
• يُمكّن الطرف المتضرر من فسخ العقد تلقائيًا.
• لا يتطلب اللجوء إلى المحكمة، إلا إذا وقع خلاف حول وجود الإخلال أو تفسير الشرط.
• يُستخدم غالبًا في العقود المدنية والتجارية لتأمين تنفيذ الالتزامات.

هل يجوز فسخ العقد من طرف واحد ؟

نعم، فسخ العقد من طرف واحد يجوز في حالات معينة وفقًا لـ شروط دعوى فسخ عقد البيع، وتُعد هذه الشروط ضرورية وأساسية عند اللجوء إلى المحكمة لطلب الفسخ.

ففي ظل القانون المدني المصري، إذا أخل أحد طرفي العقد بالتزاماته، يجوز للطرف الآخر أن يقيم دعوى تحت عنوان شروط دعوى فسخ عقد البيع ويستند فيها إلى أن الفسخ ناتج عن إخلال جوهري بالالتزامات المتفق عليها.

ومن أهم شروط دعوى فسخ عقد البيع التي يجب توافرها حتى يُقبل الفسخ من طرف واحد ما يلي:

1. وجود عقد بيع صحيح بين الطرفين.
2. إخلال الطرف الآخر بالتزام أساسي، مثل عدم سداد الثمن أو عدم تسليم المبيع.
3. أن يكون العقد من العقود الملزمة للطرفين.
4. أن لا يكون هناك مانع قانوني يمنع الفسخ.

في حال عدم وجود شرط فاسخ صريح، فيجب على الطرف الراغب في الفسخ أن يوجه إنذارًا رسميًا للطرف المخل، وإعطائه مهلة لتنفيذ التزامه.

إذا لم يستجب الطرف المخل، تُرفع دعوى فسخ عقد البيع وفقًا لما تنص عليه شروط دعوى فسخ عقد البيع.

ويُلاحظ أن شروط دعوى فسخ عقد البيع تهدف إلى تحقيق التوازن بين المتعاقدين، وضمان عدم استخدام الفسخ كوسيلة تعسفية، بل كإجراء مشروع ومبرر قانونيًا.

وبالتالي، يمكن القول إن فسخ العقد من طرف واحد ممكن لكنه مشروط، ويجب أن يكون ذلك دائمًا وفقًا لـ شروط دعوى فسخ عقد البيع التي تضمن العدالة للطرفين، وتحمي حقوق المتعاقدين أمام القضاء.

فسخ عقد البيع لاستحالة التنفيذ

فسخ عقد البيع لاستحالة التنفيذ هو أحد الأسباب القانونية التي تبرر إنهاء العقد إذا أصبح تنفيذ الالتزامات المتفق عليها مستحيلًا، سواء كليًا أو جزئيًا، نتيجة لظروف خارجة عن إرادة الأطراف.

متى تتحقق استحالة التنفيذ في عقد البيع؟

1. هلاك المبيع قبل التسليم
   إذا تلف أو هلك الشيء محل البيع قبل أن يُسلم للمشتري، دون خطأ من البائع، يكون التنفيذ مستحيلًا، ويجوز حينها فسخ العقد.
2. وجود قوة قاهرة أو ظرف طارئ
   كالكوارث الطبيعية أو القرارات الحكومية التي تمنع نقل الملكية أو التسليم أو تجعل التنفيذ غير ممكن.
3. امتناع جهة رسمية عن إتمام إجراء جوهري
   مثل رفض الشهر العقاري تسجيل الوحدة رغم استيفاء المستندات، بما يعطل نقل الملكية نهائيًا.
4. وفاة البائع إذا كان محل البيع متعلقًا بشخصه
   في حالة ارتباط البيع بشخصية البائع كأن يكون البيع متعلقًا بعمل أو إنتاج فني أو ذهني شخصي.

الحكم القانوني:

في حالة تحقق الاستحالة الموضوعية لتنفيذ عقد البيع، يحق للطرف المتضرر أن يطلب فسخ عقد البيع.

لا يُشترط وجود خطأ أو تقصير من أي من الطرفين.

يتم الفسخ بقوة القانون أو بحكم قضائي يثبت الاستحالة.

اتصل بنا

يمكنكم متابعتنا علي

https://tajeldinlawfirm.com

https://sites.google.com/view/amrzedan

https://g.co/kgs/inwKPi

لمزيد من المعلومات عن القانون المدني

https://zedanamr.blogspot.com/p/blog-page_29.html

#محامي

#المستشار_عمرو_زيدان

#مؤسسه_تاج_الدين_للاستشارات_القانونيه

#مستشار_قانوني

#استشارات_قانونيه

#مستشارك_القانوني

#اشهر_محامي_في_مصر

#محامي_قضايا_مدنيه

#شروط_دعوي_فسخ_عقد_البيع_في_القانون_المصري