ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟
ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟
ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء : يبين من النص الاتي أن عدم الوفاء بالأجرة ينشئ للمؤجر دعويين ضد المستأجر هما دعوى الطرد والاخلاء ، ولكل منهما طبيعتها.
وفي هذا الخصوص وهو سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء ؟
” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتيه : أ-……..
ب-إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك
بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة ، وكافة ماتكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .
فعدم الوفاء بالأجرة سبب لطلب إنهاء الإيجار ، وذلك نظراً لشيوع الالتجاء إلى هذا السبب لطلب الإخلاء ، وكثرة المشكلات المرتبطة به .
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر .
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال “ .
للاجابة على سؤال ما الفرق بين دعوى الطرد والاخلاء لابد من بيان :
أولا : طبيعة دعوى الإخلاء :
دعوى الإخلاء هي دعوى موضوعية يرفعها المؤجر طالباً فسخ عقد الإيجار وإخلاء المستأجر من المكان المؤجر، لتحقق أحد الأسباب التي حددها القانون لذلك، ومنها عدم وفاء المستأجر بالأجرة ، وهو سبب تقره القواعد العامة لأنه يشكل إخلالاً بالتزام جوهري يفرضه العقد.
والحكم الذي يصدر في هذه الدعوى هو حكم موضوعي لا وقتي ، لأنه يقتضي بحثاً مستفيضاً من الناحية الموضوعية ، يتناول أصل الحق ومدى استحقاقه ، ويتضمن فحصاً لمستندات الخصوم ودفاعهم ، ويتقصى سبب الإخلاء ، أي عدم الوفاء بالأجرة ، ويتثبت من توافره ، لكي يفصل في موضوع الدعوى بفسخ عقد الإيجار ، ويرتب عليه آثاره بإخلاء المستأجر من المكان .
وعلى ذلك ، فالحكم الصادر بالإخلاء هو حكم موضوعي يحوز حجية الشئ المقضي فيه ، بما يمنع من إعادة النظر فيما قضى فيه إلا وفقاً لقواعد الطعن في الأحكام الموضوعية .
ودعوى الإخلاء من الدعاوي غير مقدرة القيمة ، فتعتبر قيمتها زائدة على خمسة آلاف جنيه ، ومن ثم تختص بها المحكمة الابتدائية ، وهي المحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعي عليه ، أي المستأجر.
ثانيا : طبيعة دعوى الطرد:
دعوى الطرد هي دعوى مستعجلة ، يرفعها المؤجر أمام القضاء المستعجل طالباً الحكم ،على وجه السرعة ، بطرد المستأجر من العين المؤجرة ، كإجراء وقتي تفادياً لضرر يخشى وقوعه، وذلك استناداً إلى تحقق شرط فاسخ صريح يتضمنه عقد الإيجار ، يقضي باعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه عند امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة وملحقاتها.
فالحكم الصادر في هذه الدعوى بطرد المستأجر، خلافاً للحكم الصادر بالفسخ والإخلاء من محكمة الموضوع، هو حكم وقتي لا يفصل في موضوع النزاع ولا يمس أصل الحق، فلا يقضي بفسخ العقد ، وإنما يقرر حماية وقتية لتدارك ضرر يصيب المؤجر ، ومن ثم لا يحوز حجية الشئ المقضي فيه، ولا يحول دون اللجوء إلى محكمة الموضوع للفصل في أصل النزاع .
والمحكمة المختصة بنظر دعوى الطرد هي محكمة الأمور المستعجلة ، وهي إما أن تكون المحكمة الجزئية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر بصرف النظر عن قيمة الدعوى، أو إحدى الدوائر الجزئية في مقر المحكمة الابتدائية .
وهذا لا يمنع من اختصاص محكمة الموضوع أيضاً بهذه الدعوى إذا رفعت لها بطريق التبعية لطلب موضوعي أمامها .
*ماهي شروط طلب الإخلاء :
إذا كانت العين المؤجرة مكاناً خاضعاً لقانون إيجار الأماكن ، ولم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة ، فلا يكفي لطلب فسخ الإيجار وإخلاء المكان ، مجرد امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة ، وإنما يجب أن تتوافر الشروط التي حددتها الفقرة (ب) من المادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ لطلب إخلاء المكان لهذا السبب :
أولاً : عدم الوفاء بالأجرة :
يستند طلب الإخلاء ، إلى عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة .
وهذا يتحقق سواء بامتناع المستأجر عن الوفاء أو تأخره فيه.
والقاعدة هنا أنه يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة كاملة إلى المؤجر ” في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد وذلك بإيصال مثبتة فيه قيمة الأجرة .
ولكي لا يتعنت المؤجر في استلام الأجرة سعياً لإثبات تقصير المستأجر في الوفاء بها، فقد رسم المشرع طريقاً لتمكين المستأجر من الوفاء بالأجرة بما يبرئ ذمته من التزامه ، ويوفر له أداة لإثبات هذا الوفاء فلا يستطيع بدوره أن يتذرع بعد ذلك بامتناع المؤجر عن استلام الأجرة منه .
فإذا رفض المؤجر استيفاء الأجرة من المستأجر بطريقة ودية ، بأن امتنع عن استلام الأجرة منه أو امتنع عن إعطاء سند المخالصة عنها ، أي إيصال بالسداد، يكون للمستأجر عندئذ أن يقوم ، قبل مضي خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاق الأجرة ، بإخطار المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول ، ليتسلم الأجرة، خلال أسبوع من تاريخ علمه بهذا الإخطار فإذا لم يقم المؤجر بتسلم الأجرة خلال هذا الميعاد ، يكون للمستأجر أن يودع الأجرة دون خلال الأسبوع التالي خزانة مأمورية العوائد المختصة .
وفي المدن والقرى التي لا توجد بها رسوم مأموريات عوائد يتم الإيداع بخزينة الوحدة المحلية الواقع في دائرتها العقار .
وعلى كل من المستأجر والجهة المودع لديها الأجرة إخطار المؤجر بهذا الإيداع بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول .
والقاعدة أن إيصال الإيداع يعتبر سنداً لإبراء ذمة المستأجر من قيمة الأجرة المستحقة بالقدر المودع ، بحيث يقوم مقام سند المخالصة أو إيصال السداد المقدم من المؤجر في حالة إتمام الوفاء ودياً .
وعلى ذلك ، فإن طلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة يفترض بداءة أن المستأجر لم يقم بإيداع الأجرة على النحو السالف بيانه ، أو أن ما أودعه يقل عن قيمة الأجرة المستحقة للمؤجر، ، وهو ما نعرض له فيما يلي
ثانياً : يجب أن تكون الأجرة مستحقة وخالية من النزاع :
للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار وإخلاء المكان ” إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة ..” والأجرة تستحق في الموعد المتفق عليه في العقد .
وإذا لم يوجد اتفاق على موعد استحقاقها ، فالقاعدة أنه يجب الوفاء بها ” في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه ” ، أي أن الأجرة تستحق مقدماً في أول كل شهر ، ويجب الوفاء بها في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول منه .
أما من حيث المقدار المستحق لهذه الأجرة ، فالقاعدة أنه ” يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر”.
والأجرة المحددة هي القيمة الإيجارية التي تقابل الانتفاع بالمكان المؤجر ، ويتم تقديرها بواسطة لجان مختصة على ضوء نسبة معينة من قيمة الأرض والمباني .
فإذا حصل المؤجر على حكم بزيادة هذه الأجرة ، وقام المستأجر بالوفاء بالأجرة دون هذه الزيادة ، فالفرق بينهما مستحقاً ويبرر للمؤجر طلب الإخلاء .
ثالثاً – تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة :
يشترط لطلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة أن يكون مسبوقاً بتكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه .
والتكليف بالوفاء بالأجرة هو عمل إرادي من جانب واحد هو المؤجر يكشف عن حرصه على استيفاء الأجرة المستحقة له ، ويهدف إلى وضع المستأجر موضع المقصر في تنفيذ التزامه بدفع الأجرة .
ويعتبر التكليف بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً ولازماً لقبول دعوى الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة ، بحيث إذا خلت منه أوراق الدعوى أو وقع باطلاً ، تعين الحكم بعدم قبول الدعوى، ويعتبر بطلان التكليف متعلقاً بالنظام العام، يجب على المحكمة أن تتعرض له من تلقاء نفسها ، ولم يتمسك المؤجر به .
ويصدر التكليف بالوفاء من المؤجر أو نائبه .
وإذا كان المؤجر عدة شركاء على الشيوع ، يكفي أن يصدر التكليف ممن يملك أغلبية الأنصبة ، لأن هذه الأغلبية تملك حق الإدارة ، وطلب الإخلاء يعد من أعمال الإدارة .
وإذا كان المؤجر شريكاً منفرداً ، يصح أن يصدر منه التكليف بالوفاء ، ولو كان هذا الشريك لا يملك أغلبية الأنصبة .
ويوجه التكليف بالوفاء إلى المستأجر . وفي حالات الامتداد القانوني للعقد ، يوجه التكليف بالوفاء إلى من امتد إليهم العقد ويجب أن يتضمن التكليف بالوفاء إسم كل من المؤجر والمستأجر وبيان العين المؤجرة ، ومقدار الأجرة المتأخرة وملحقاتها ولو كانت محل نزاع .
وكذلك التنبيه على المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ التكليف ويبطل التكليف بالوفاء إذا جاء خلوا من أحد البيانات سالفة الذكر ، بما يستتبع بالضرورة رفض دعوى الإخلاء.
ويتم التكليف بالوفاء بأحد طريقين : إما بإعلان على يد محضر ، وهو الطريق الأكثر اتباعاً، أو بخطاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ، ويشترط هنا أن يكون هذا الخطاب دون مظروف ، وذلك منعاً للتحايل .
إذ يخشى أن يرسل المؤجر مظروفاً لا يحتوى ورقة تتضمن تكليفاً بالوفاء ، وقد يزعم المستأجر أنه تسلم المظروف خالياً من أي تكليف بالوفاء .
رابعاً – انقضاء خمسة عشر يوماً من وقت التكليف دون وفاء :
لا يجوز للمؤجر أن يطلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة إلا بعد مضي . خمسة عشر يوماً على تاريخ التكليف بالوفاء دون أن يقوم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة .
وقد أراد المشرع بذلك أن يعطي المستأجر مهلة للوفاء بالأجرة ، بعد أن تم إنذاره بالوفاء بها، بحيث إذا لم يقم بالوفاء بالأجرة خلال هذه المدة يكون قد أفصح عن عدم رغبته في الوفاء بها وأثبت تقصيره في تنفيذ التزامه، ومن ثم يتأكد حق المؤجر في طلب الإخلاء وتحسب هذه المهلة من اليوم التالي لحصول تكليف المستأجر بالوفاء وتنتهي بانتهاء اليوم الخامس عشر، ويضاف إليها ميعاد مسافة إذا كان الوفاء بالأجرة واجباً في موطن المؤجر .
فعلى المؤجر أن يتربص انقضاء هذه المهلة ، عسى أن يفي المستأجر خلالها بالأجرة ، فلا يكون هناك محل لطلب الإخلاء .
فإذا لم يتريث وقام برفع دعوى الإخلاء قبل انقضائها، يتعين على المحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بعدم قبول الدعوى ، لتعلق الأمر بالنظام العام.
وإذا تمهل المؤجر في رفع الدعوى لمدة تزيد على تلك التي حددها القانون ، فهنا تمتد المهلة أمام المستأجر برضاء المؤجر ضمناً ، فيجوز له الوفاء بالأجرة خلال هذا الامتداد
للتواصل 01093950433
يمكنكم متابعتنا علي
https://sites.google.com/view/amrzedan
لمزيد من المعلومات عن القانون المدني
https://zedanamr.blogspot.com/p/blog-page_29.html
#محامي
#المستشار_عمرو_زيدان
#مؤسسه_تاج_الدين_للاستشارات_القانونيه
#مستشار_قانوني
#استشارات_قانونيه
#مستشارك_القانوني
#اشهر_محامي_في_مصر
#محامي_مدني
#القضايا_المدنيه
#كيفيه_اختيار_افضل_محامي_مدني_في_مصر
#القانون_المدني_في_مصر
#دعوي_الطرد_والاخلاء
#الفرق_بين_دعوي_الطرد_والاخلاء
#شروط_طلب_الاخلاء
#طبيعه_طلب_الطرد
تعليقات
إرسال تعليق