الضريبة العقاري
سؤال وجواب
حول الضريبة العقارية على السكن
الضريبة العقارية ليست ضريبة جديدة حيث ان القانون رقم 196 لسنة 2008 بشأن الضريبة العقارية لا يفرض ضريبة جديدة ، فهى ضريبة مفروضة بالفعل بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954 وكانت تسمى قديما بــ " العوايد " ، وقد أعيد تنظيم أحكامها بالقانون الحالى حيث تسمى فى الوقت الحالى بالضريبه العقاريه ويتم إعفاء السكن الخاص حتى 2 مليون جنيه وكذلك المساكن المملوكه قبل 1996 معفية الا اذا تم التصرف فيها بعد 2008 .
*على من تطبق الضريبه العقاريه ؟
كل ما هو على وجه الأرض فى صفة الثبات ، أى كل مبنى أو منشأة أو إعلان أو لوحات تشمله الضريبة العقارية والضريبة مباشرة تطبق على العين، وإذا هدم المبنى سقطت الضريبة، كما لا تطبق الضريبة على العقارات تحت الإنشاء، فلا بد أن يكون العقار كامل المرافق حتى تطبق عليها الضريبة حيث تسرى هذه الضريبة على كافة العقارات المبنية المقامة على أرض مصر (عدا غير الخاضعة والمعفاة ) ، سواء كانت مؤجرة أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسه وسواء كانت تامة ومشغولة ، أو تامة وغير مشغولة ، أو مشغولة على غير إتمام ، ويعنى هذا أن كافة المبانى القائمة حالياً خاضعة للضريبة سواء كانت فيلات مبنية أو عمارات أو عوامات أو شاليهات ، أياً كان موقعها الجغرافى .وتفرض الضريبة أيضاً على الأراضى الفضاء المستغلة جراجات ـ مشاتل ـ مؤجرة وغيرها ، على أن ترفع الضريبة إذا أصبحت الأراضى الفضاء غير مستغلة .
كما تخضع للضريبة التركيبات التى تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر ، وفى القانون الجديد المقصود بالعقار هو كل وحدة سكنية وغير سكنية فى المبنى وليس المبنى بالكامل .
*من هو المكلف بأداء الضريبة ؟
هو كل شخص طبيعى أو اعتبارى يكون له الحق فى ملكية العقار أو الانتفاع به أو استغلاله ، أما المستأجر فلا يعد - مكلفا بأداء الضريبة - وإنما يعد متضامناً مع المكلف فى سداد الضريبة فى حدود الأجرة المستحقة عليه .
مع ملاحظة ان شرط الاعفاء ان تكون الشقة ملك الشخص وأسرته ويقيمون فيها وان تكون أقل من 2 مليون جنيه فى هذه الحالة تكون الشقه معفية من الضريبة العقارية وستكون الضريبة على الوحدة الإضافيه فقط .
*فى حالة امتلاك شخص منزل إيجار قديم ماهو وضعه فى الضريبه العقاريه الجديده ؟
مالك المنزل سوف يدفع نفس القيمة التى يدفعها فى العوايد أى لا يوجد أى زياده على مالك منزل إيجار قديم والمركز القانونى بدون تغيير .
كما أن المستأجر فى هذه الحالة لم يدفع شئ لأن دفع العوايد على المالك، أما الوحدة السكنية إيجار جديد وتم تقييمها بــ2مليون جنيه فأكثر فمالكها سيدفع عنها الضريبه العقاريه كامله لانها وحده اضافيه بالنسبه له .
*ما هو موقف شخص قام بشراء شقة ولكنه لم يستلمها أو ليست متشطبه حكم القانون فى هذه الحاله ؟
إذا لم يستلمها الشخص ومازالت ملك البائع أو الشركه هما من سيقومون بسداد الضريبه إذا كانت متشطبه لأنه فى هذه الحالة سيكون عليها ضريبة اما اذا كانت غير متشطبه يعنى غير تامه لن يدفعوا ضريبه .
أما فى حالة استلام الشخص الشقة التى قام بشرائها وغير متشطبه لن يكون عليها ضريبة عقارية ولكن فى حالة قيام الشخص بالسكن فى الشقه وهى غير تامة غير متشطبه سيكون عليها ضريبة.
*ماذا يحدث فى حالة وجود خلاف مع مأمورية الضرائب العقارية حول قيمة الشقة؟
إذا كان هناك خلاف حول قيمة الشقة يذهب مالك الوحدة الى مأمورية الضرائب ويطعن على القيمه ويقوم بدفع 50 جنيهاً رسوم الطعن سترد الى مالك الشقه إذا كان لديه حق فى الطعن.
وإذا ثبت أن على الوحدة السكنية ضريبة من الممكن أن يقسطها على مرتين إذا أراد ذلك وفقاً للقانون
*ماهو موقف شخص جاءه إخطار بالضريبة العقارية و يسكن هو وأسرته فى منزل خاص بسيط؟
إخطار الضريبه العقاريه ليس للدفع ولكنه يوضح للشخص ما له وما عليه وإذا كانت الشقه أقل من 2 مليون جنيه لن يدفع الضريبة ولكن على مالك الشقة أن يذهب الى المأموريه لأخذ جواب بالإعفاء بدن دفع أى رسوم وذلك فى حاله استلامه اخطار مسجل من المأموريه ، وإذا كان الشخص لديه شقة أخرى غير سكنية هو و أسرته سيدفع الضريبه العقاريه والقانون أعطى مهلة للشخص 60 يوم للطعن بدءاً من موعد استلام الإخطار.
*ماهى العقارات التى لا تخضع للضريبة العقارية ؟
مبدئيا كل العقارات المؤجرة بنظام القانون القديم للإيجارات لن يطبق عليها القانون بالاضافه الى :
اولا : العقارات غير الخاضعه للضريبة العقارية
أ - العقارات المبنية المملوكة للدولـة والمخصصـة لغرض ذى نفـع عـام .وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية .
ب - الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين.
ج - العقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها .
د - الأحواش ومبانى الجبانات .كما تعد المبانى تحت الإنشاء غير خاضعة للضريبة .
ثانيا : العقارات المعفاة من الضريبة العقارية
أ - الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إداراتها أو لممارسة الأغراض التى أنشئت من أجلها .
ب - أبنية المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات التى لا تهدف إلى الربح .
ج - المقار المملوكة للأحزاب السياسية المهنية بشرط أن يتم استخدامها فى الأغراض المخصصة لها .
د - الوحدة العقارية التى يتخذها المكلف سكناً خاصاً رئيسياً له ولأسرته والتى تقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 24000 ( أربعة وعشرون ألف جنيه )على يخضع ما زاد على ذلك للضريبة ، وتشمل الأسرة فى تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجه والأولاد القصر .
هـ - كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه ( ألف ومائتى جنيه ) على أن يخضع ما زاد للضريبة .
و - أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقاً للقوانين المنظمة لها.
ز - العقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية بشرط المعاملة بالمثل فإذا لم يكن للضريبة مثيل فى أى من الدول الأجنبية جاز للوزير بعد أخذ رأى وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة .
ط - الدور المخصصة لاستخدامها فى مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح .
ى - أندية وفنادق القوات المسلحة والمجمعات والمراكز الطبية والمستشفيات والعيادات العسكرية والعقارات المبنية فى نطاقها وغيرها من الوحدات التى تقترحها هيئة عمليات القوات المسلحة على أن يصدر بتحديدها قرار من وزير الدفاع بالاتفاق مع الوزير المختص وفى جميع الأحوال لا تخضع أياً من هذه الجهات لأعمال لجان الحصر والتقدير وفقاً لما تقتضيه اعتبارات شئون الدفاع ومتطلبات الأمن القومى .
وعند زوال سبب الإعفاء من الضريبة وجب على المكلف بأدائها تقديم إقرار للمأمورية الواقع فى دائرتها العقار ،وذلك خلال ستين يوما من تاريخ زوال سبب الإعفاء لإعادة ربط العقار بالضريبة اعتباراً من أول يناير من السنة التالية لتاريخ زوال الإعفاء عنه .
*كيف تقوم مأمورية الضرائب بحساب الضريبة ؟
تتولى لجان تسمى (لجان الحصر والتقدير ) تشكل برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية ، وعضوية مندوب عن المحافظة الواقع بها العقار ، واحد من المكلفين بأداء الضريبة فى نطاق اختصاص اللجنة يختارهما المحافظ المختص تقوم بتقدير القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على اساس :
أ - الموقع الجغرافى ، ويشمل :
1 - طبيعة المنطقة الكائن بها العقارات المبنية .
2 - الشارع الكائن به العقارات المبنية .
3 - مدى قرب العقارات المبنية من الشواطئ أو الحدائق أو المتنزهات العامة.
ب - مستوى البناء ( فاخر/فوق المتوسط/متوسط / إقتصادى / شعبى )
ونوعية مادة البناء ( خرسانة مسلحة / طوب مصنع / حجر / طوب لبن / خشب / صاج / أية مواد آخرى )
.جـ - المرافق المتصلة بالعقارات المبنية ، وتشمل :
1 - الكهرباء والمياه والصرف الصحى .
2 - الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
3 - تليفونات .
4 - شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة .
5 - أية مرافق عامة آخرى .وسائل التعرف على القيمة المقدرة على الوحدة يتم النشر عن تقديرات القيمة الإيجارية للعقارات فى الوقائع المصرية ، كما يتم الإعلان عنها بالأماكن العامة وعلى مقار المأموريات الواقع فى دائرتها هذه العقارات ، فضلاً عن ذلك فإنه سيتم إخطار كل مكلف بتقدير القيمة الإيجارية المقدرة على وحدته / أو وحداته على النموذج المعد لهذا الغرض (نموذج 3) بخطاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول أو من خلال تسليمه عن طريق موظفى الجهة الضريبية .
*ما هو موقف المحلات الصغيره من الضرائب العقارية ؟
المحال الصغيره لها تقييم أخر ولن يتم الدفع عليها ضريبه عقارية .
*من سيدفع الضريبة العقارية؟
من يمتلك سكنا خاصا أكثر من 2 مليون جنيه وأكثر ملزم بدفع الضريبة العقارية وكذلك من يملك أكثر من وحدة سكنية كما أن المشروعات السياحيه والصناعيه والتجاريه وغيرها ملتزمين بدفع ضريبة عقارية.
*ماهى اجراءات الاعتراض والطعن على تقديرات القيمة الإيجارية ؟
يقوم المكلف بتقديم طعن خلال الستين يوماً التالية لتاريخ الإخطار الرسمى الذى استلمه من لجان الحصر والتقدير وذلك بطلب يسلم لمديرية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار أو إحدى المأموريات التابعة لها مقابل إيصال أو بكتاب موصى عليه بعلم الوصول يرسل إلى المديرية على أن يؤدى الطاعن مبلغاً مقداره خمسون جنيها كتأمين لنظر طعنه ، يرد إليه عند قبول الطعن موضوعاً.
#محامي
#المستشار_عمرو_زيدان
#مؤسسه_تاج_الدين_للاستشارات_القانونيه
#مستشار_قانوني
#استشارات_قانونيه
#مستشارك_القانوني
#اشهر_محامي_في_مصر
#محامي_عقارات
#محامي_شامل
#محامي_متنوع
