لملايين الملاك والمستأجرين.. كلمة "مشاهرة" فى عقد الإيجار بين التأويل والتطبيق.. المعنى القانونى للكلمة كـ"حقل ألغام" يؤدى لـ"خراب البيوت".. والمشرع فرق بين الآثار المترتبة على لفظ مشاهرة باختلاف تاريخ التعاقد
مما لا شك فيه أنه قد أصبح لكلمة "مشاهرة" في عقود الإيجار صدي واسع مؤرق ومفرح في آن واحد بين - الملاك والمستأجرين - يتوقف فيها الأرق أو الفرح على حسب ما إذا كان مالكا أم مستأجرا، وفى حقيقةً الأمر ظلت كلمة "مشاهرة" في ظل قوانين الإيجارات القديمة مسيطرة علي اغلب عقود الإيجار التي كانت تحرر آنذاك.
وكلمة "مشاهرة" كانت تعني أن مدة العقد 59 سنة، إلى أن جاء القانون رقم 4 لسنة 1996 والذي صدر بتاريخ 30 يناير 96 وأصبح واجب النفاذ والتطبيق بدأ من اليوم التالي - أي من يوم 31 يناير 1996 - وبموجب هذا القانون أصبحت عقود الإيجار تخضع للقانون المدني، وليس لقوانين الإيجارات، أي أنه في حالة نشوب نزاع - لا قدر الله - فيما بين المالك والمستأجر، فإنه يتم اللجوء والاحتكام إلى نصوص القانون المدني وليس إلى نصوص قوانين الإيجارات طالما أن العقد محرر بعد 30 يناير 1996.
فمن ناحية الملاك أو من ناحية المستأجرين، وكيفية أن تتسبب كلمة "مشاهرة" كما يردد البعض فى "خراب البيوت" من خلال تلاعب الملاك بها في عقود الإيجار؟ وكيف تباينت الأحكام القضائية حول هذا الأمر ما بين اعتبار كلمة "مشاهرة" شهرا واحدا وما بين اعتبار الكلمة 59 سنة
في البداية – على الرغم من أن نصوص القانون المدني قد اعتبرت أن كلمة "مشاهرة" أو مفتوح أو إلى ما لا نهاية لا تعني أن مدة العقد 59 سنة بل تعتبر مدة العقد شهر واحد فقط أو المدة المعنية لدفع الأجرة، وفقا لما نصت عليه المادة 563 من القانون المدني، وبرغم النص الصريح في القانون المدني علي ذلك إلا أن كثير من المستأجرين مازالوا يكتبوا مثل هذه الكلمات "مشاهرة"، أو "مفتوح"، أو "إلى ما لا نهاية" في العقود التي يحرروها خلال الفترة الأخيرة
وكل هذه الأخطاء يتصيدها بالتأكيد الملاك، مما يعطيهم الحق في طلب "فسخ العقد"، وطرد المستأجر لانتهاء مدة العقد، هنا يجد المستأجر نفسه بين المطرقة والسندان، مطرقة تسليم الشقة وفسخ العقد وسندان مساومة المالك أو المؤجر ما بين زيادة الأجرة ربما أضعاف مضاعفة، الأمر الذي قد يرمي بكثير من الأسر بقارعات الطريق لعدم مقدرتهم المادية على هذه المطالب، وكلمة "مشاهرة" يختلف معناها باختلاف تاريخ التعاقد بحسب كونه قد أبرم في ظل قانون الإيجار القديم عنه في عقد الإيجار في ظل قانون الإيجارات الجديد الذي تم إقراره والعمل به منذ شهر نوفمبر عام 1996 فقانون الإيجارات القديم قبل عام 1996 كانت تعنى كلمة "مشاهرة" أن الإيجار يسرى لمدى الحياة وهو ما يتناقض بشكل جوهري في عقد الإيجار في ظل قانون الإيجارات الجديد – الكلام لـ"الأسيوطى".
معنى المشاهرة فى ظل قانون الايجارات الجديد؟
فالمعنى القانوني لكلمة "مشاهرة" – في ظل قانون الإيجارات الجديد تعنى أن مدة العقد هي "شهر واحد"، ومن ثم يكون المستأجر ملتزم برد العين "المكان المؤجر" بعد انتهاء "الشهر"، وقد نص القانون في مادته 558 من القانون المدني على أن: "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم"، كما تنص المادة 598 فقرة (أ) من القانون المدني على أنه: "ينتهى عقد الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد".
فالواضح من نص المادتين 558، 598 فقرة "أ" من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته، وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة، كما أن كلمة مشاهرة لغوياّ هي أحد مشتقات كلمة شهر، وبالتالي تفيد معناها ومقصدها السليم ولا يصح الانحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة عن ما تفيده، وقد أكد ذات المعنى المذكرة الإيضاحية للقانون المدني، وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد القعود الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد.
مدى قانونية تأبيد العقد
وذلك لأن تأبيد العقد – أي تأبيد مدته – أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار، ويذكر من قضاء محكمة النقض في بيان تفسير العقود أنه: "متى كانت عبارة العقد واضحة في إفادة المعنى المقصود منها فإنه لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير"، طبقا للطعن المقيد برقم 491 لسنة 59 ق جلسة 23 فبراير 1993، كما أن: "القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر طبقا للطعن 904 لسنة 59 ق جلسة 5 أبريل 1993 أيضا: في تفسير العقود يجب التزام عبارتها الواضحة على هدى من حسن النية، طبقا للطعن 9459 لسنة 62 ق جلسة 11 يناير 1996، ومما سبق من أحكام محكمتنا العليا يتضح لنا أنه: "لا يجوز التفسير لما هو واضح".
ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود "كلمة مشاهرة واضحة الدلالة"، وهى تعنى مدة "شهر" ومن ثم لا يجوز تحت ستار التفسير الآتيان بمعنى مغاير وغير صحيح ويهدد العلاقات التعاقدية بين الناس للتلاعب والتخبط، وخلاصة الأمر أن كلمة "مشاهرة"، والتي ترد ببعض عقود الإيجار المحررة في ظل قواعد وأحكام القانون المدني [ أى ابتداء من 1/2/1996 ] – يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر – وهى تعنى أن تكون مدة عقد الإيجار شهراً ينتهى عقد الإيجار بإنهاء هذه المدة ويكون المستأجر ملزما برد العين المؤجرة للمؤجر.
أولا:
يجوز إثبات أن نية المتعاقدين المالك والمستأجر كانت تتجه الي أن مدة العقد 59 سنة عن طريق شهادة الشهود الذين حضروا مجلس العقد، ويقروا، ويشهدوا أمام المحكمة أن الطرفين كان اتفاقهم على مدة الإيجار 59 سنة.
ثانيا:
يجوز الاثبات أيضا من خلال باقي بنود العقد فهي وحدة واحدة، والعقد مكمل ومتمم لبعضه عن طريق مثلا مقدم الإيجار إذا كان مبلغ كبير، وتم ذكر بأنه يتم خصم مبلغ معين مدة معينة لحين انتهاء هذا المقدم.
الخلاصة"
سوف ننظر إلى تاريخ العقد، فإذا كان تاريخ عقد الايجار قبل 31 يناير سنة 1996 فكلمة "مشاهرة" تعني أن العقد مؤبد والمستأجر سيظل مقيم في العين لحين وفاته، وقد يمتد لورثته طبقا للقانون، أما لو تاريخ العقد بعد هذا التاريخ، فمعني كلمة "مشاهرة" أن العقد ستكون مدته شهر واحد، بعد ذلك المالك يستطيع طرد المستأجر، وأخيرا ننصح الجميع سواء أكان مالك أو مستأجر من الأفضل أن يتم اللجوء إلي محامي مختص لكتابة وصياغة العقد بطريقة قانونية صحيحة وسليمة، وذلك كيما يحافظ كل طرف على حقوقه القانونية.
#افضل #محامي #إيجارات
#محامي #متخصص #في #قضايا #المدني #والايجارات
#محامي #إيجارات
يمكنك الآن التواصل: 01093950433
تابعونا من خلال : https://www.facebook.com/amrzedantagelden
تعليقات
إرسال تعليق